Per als propietaris i gestors de lloguer vacacional és essencial avaluar el rendiment de les seves propietats per determinar si el negoci està funcionant de manera òptima i detectar aspectes de millora que permetin corregir diferents desviacions presentades a partir de l’anàlisi. En general, l'avaluació del rendiment de les propietats i del negoci es basa en l’observació del retorn de la inversió, la taxa d’ocupació, els ingressos i el posicionament al mercat.
No obstant, abans de començar a avaluar el rendiment del teu lloguer vacacional, és necessari construir una estratègia de Revenue Management apropiada, doncs és el que permetrà al negoci maximitzar els ingressos i optimitzar la rendibilitat. A Icnea, els nostres clients disposen d’eines de Revenue Maanagement pels seus negocis de lloguer vacacional com Abal Consulting. A més, també és recomanable fer servir una eina de Business Intelligence com Abal MyReports, integrada directament al nostre software, que presenti aquestes dades de manera fàcil pel seu anàlisi i interpretació en el menor temps possible.
Quins elements s’han de tenir en compte per avaluar el rendiment d’un lloguer vacacional?
Taxa d’ocupació: l’objectiu d’un negoci de lloguer vacacional és mantenir una taxa d’ocupació als nivells més elevats possibles. La taxa d’ocupació ens mostra percentualment el temps que una propietat està ocupada per hostes, per la qual cosa com més elevada sigui, tindrem la certesa que la nostra demanda es troba a un bon nivell. No obstant, és un indicador que sempre ha d’anar de la mà amb el preu, doncs una taxa d’ocupació molt elevada no tindrà sentit si el preu és massa baix i no obtenim rendibilitat.
Per calcular la taxa d’ocupació és necessari dividir la xifra de dies ocupats en un període de temps entre la disponibilitat total i multiplicar el resultat per 100.
Ingressos totals i ingressos per nit: els ingressos totals, com el seu nom indica, mostren el volum total d’ingressos aconseguits en un període de temps. Això ens pot oferir un bon indicador global de la salut del negoci, però per obtenir dades valuoses és necessari complementar aquesta informació amb altres indicadors que expliquem en aquest article. Un exemple són els ingressos per nit, també coneguts com ADR (Average Daily Rate), aquest indicador mostra el preu promitg que es cobra en un allotjament als hostes per cada nit que passen a la propietat. Tenir constància dels ingressos per nit és útil per analitzar els ingressos obtinguts en comparació al preu mitjà que s’ha establert i al volum d’ocupació.
Amb aquesta informació, el propietari o gestor pot avaluar el rendiment d’ingressos del seu lloguer vacacional davant els ingressos de la competència a la regió on opera i aplicar correccions a l’estratègia de preus comparant també amb la taxa d’ocupació.
Per obtenir aquesta dada és necessari dividir els ingressos obtinguts en un determinat període de temps entre la quantitat de nits que la propietat s’ha mantingut llogada en aquest període.
RevPAR: també conegut com “Revenue per Avaliable Room” és un indicador que ajuda a avaluar la rendibilitat en base a l’ocupació i els ingressos mitjans per nit. D’aquesta manera, el RepVAR mostra els ingressos generats per la propietat cada nit que està disponible, és a dir, només es farà servir pel seu càlcul la xifra de nits disponibles de l’allotjament. Aquest indicador permet tenir una comparativa entre diferents períodes de la mateixa propietat.
Tenir un indicador de RevPAR elevat indica que la propietat té bons ingressos amb uns índex d’ocupació i ingressos per nit elevats, mentre que si és baix serà necessari parar atenció a l’estratègia de preus i treballar per millorar l’ocupació.
Per calcular el RepVAR simplement és necessari multiplicar la taxa d'ocupació pel resultat dels ingressos promitjos per nit.
Retorn de la inversió (ROI): el ROI és l’indicador que mostra el benefici obtingut en relació amb els costos derivats de remodelació, reparacions, inclusió de serveis i manteniment de la propietat. Per determinar que una propietat és rendible, ha de mantenir un ROI positiu.
El ROI es calcula dividint els ingressos nets durant un període de temps determinat entre la inversió realitzada en aquest període i multiplicant el resultat per 100. En cas de tenir un índex ROI baix serà necessari treballar en estratègies per millorar l’ocupació i els ingressos.
Duració de l’estada i finestra de reserva: aquests dos indicadors donen informació sobre el comportament dels hostes i ajuden a completar els espais buits a l’ocupació. La durada de l’estada és un factor molt lligat a la temporalitat i a la zona a la qual es troba el negoci, de manera que pot presentar variacions al llarg de l’any. Tenir en compte aquestes dades pot guiar les decisions a l’hora d’establir un mínim de durada de l’estada en base al coneixement que tenim sobre què venen a buscar els hostes a la nostra zona. Així doncs, no és adequat establir durades mínimes molt llargues si la informació del mercat ens diu que a la nostra zona s’acostumen a buscar més estades de cap de setmana.
Per altra banda, la finestra de reserva mostra la informació sobre el comportament dels hostes a l’hora de reservar. Ho fan amb molta antelació o a última hora? Si al mercat on opera el negoci les reserves l'últim minut són comuns no hauria de preocupar-nos tenir tants espais disponibles en les setmanes immediates i, pel contrari, si la tendència és a les reserves anticipades i no hi ha reserves a llarg termini serà necessari revisar les estratègies de visibilitat i preus.
Avaluació de la competència: les eines de Revenue Management i Business Intelligence ajuden a proporcionar una visió del rendiment d’un negoci de lloguer vacacional en comparació amb la competència. Aquesta informació és molt valuosa per determinar si el negoci està alineat amb els preus i nivells d’ocupació de la zona. De la mateixa manera que succeeix amb altres tipus de negoci, aquest anàlisi permet identificar oportunitats i amenaces sobre les quals treballar per optimitzar el rendiment.
Alguns punts clau a tenir en compte a l’avaluació de la competència són:
- Identificació de competidors
- Comparació de tarifes
- Estratègia de preus
- Taxa d’ocupació
- Ressenyes
Amb aquests primers indicadors és possible avaluar el rendiment d’un lloguer vacacional tenint en compte l’estat actual del negoci i preparar o reconduir les estratègies necessàries. Això permetrà cobrir els punts dèbils i assegurar que el creixement és sostingut en el temps.